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http://www.hnzyzj.cn 来源: 中国证券报 林喆 2008年09月16日
中秋节前夕，位于北京西四环和西五环之间的大盘“远洋山水”迎来了久违的热闹场面。9月13日，该楼盘推出了远景阁21、26、31号楼的100“特价尾房”，最低折扣达7折。在售楼处，看房人络绎不绝，有上百人参加了当天的排号认购活动。
销售人员告诉记者，远景阁是远洋山水中品质最好的楼盘，主力户型是140平方米至150平方米的三居室。本次推出100套特价房中，有半数房屋的折扣低于8.5折，折后均价在11000-13000元/平方米之间。对于记者没有获得理想的户型和折扣，销售人员以宽慰的口吻表示，“9月20日，远洋还将推出80套特价房，也是远景阁的房子，折扣从8折起，到时候可以再过来看看。”
显然，继万科在上海以“迎中秋”的名义对八大楼盘实施降价促销后，楼市的“降价风潮”正在逐渐蔓延。富力地产、合生创展、金地集团、恒大地产等一线地产商纷纷开始跟风打折。
业内专家指出，在经济增长减速的背景下，资产价格下行是一种趋势；目前房地产市场低迷，行业景气逐月回落，如果把销售萎缩看成是调整的“上半场”，那么，“降价”则是楼市调整即将进入的“下半场”。对于价格调整，多数专家认为是理性回归，挤压泡沫有利于释放真实需求，维护行业的稳定与良性发展。
销售低迷
市场人士指出，房地产交易量持续萎缩，是降价风潮的直接原因。目前，始发于珠三角的房价“迫降”潮正呈现北上蔓延之势，上海、南京、杭州、宁波等长三角主要城市，均出现了不同程度的房价松动，但是，“小恩小惠”式的打折优惠活动显然不可能撬动房地产市场“冰封”的销售量，“有价无市”局面愈演愈烈。
统计显示，1至7月，全国商品房销售面积为3.05亿平方米，同比减少10.79%；销售金额为12221.17亿元，同比减少7.01%。销售面积和销售金额均为近十年来首次负增长。分城市来看情况更为严重，一、二线城市的成交量同比下降幅度均在50%左右。
其中，北京前7个月商品房销售面积同比下降46.8%。其中住宅销售降至两年来最低。1-7月，住宅销售面积在上年同期下降28.4%的基础上继续下降51.5%。在上海，1至7月累计新建住房成交量与去年同期相比减少493.6万平方米，降幅达32.9%，创三年来同期最低纪录。
而深圳市场在新建商品房销售规模大幅下降的同时，价格也持续回落。前7个月，深圳新建商品房住宅销售面积179.98万平方米，同比减少53.17%；而商品房空置面积165.68万平方米，同比增加29.08%。与此同时，按该市房地产信息系统统计口径，在除去高档楼盘对全市房价的拉动外，商品住宅销售均价已从每平方米15080元降至12387元。
浙江康银房地产开发有限公司董事长俞志远对记者表示，销售萎缩，已经给房地产商造成了很大的业绩压力，而“金九银十”是今年最后机会，在信贷收紧、资金压力增大的情况下，越来越多的开发商会选择各种方式调整价格、加快销售以回笼资金。
以万科为例，今年8月份，公司实现销售面积47.4万平方米，销售金额40.7亿元，分别比上年同期减少32.8%和35.2%。这已是公司销售面积连续四个月出现同比下降。明年的业绩压力凸显。
为此，万科“弃价保量”的战略也开始规模化展开。公司董事长王石就曾公开表示，“下半年的形势可能比我们想象得更严重，为此万科做好了最坏的打算。”
虽然在降价后，老业主会要求开发商补偿差价，甚至出现了部分客户的“退房潮”。但多数业内专家依然认为，对有全年业绩和销售目标的主流开发商来说，销售策略的调整是必要的。“今年楼市的‘金九银十’肯定不能和往年相比，但也还是可以为行业过冬做准备。”
加速回款
继万科降价促销后不久，恒大地产在南京的楼盘也爆出了高达35%的降幅。恒大地产有关负责人同时宣布，其在全国13个城市的13个楼盘将集体打“降价牌”——中秋国庆期间开盘85折销售。恒大希望通过“十一”黄金周期间，回笼资金50亿元左右。
一位接近恒大地产的人士指出，目前公司手上拥有大量土地储备，但上市计划搁浅、银行信贷收紧，使公司开发资金捉襟见肘。为此，借国庆期间促销加速回款，已经成为公司的当务之急。
资金饥渴的远不止恒大地产一家。今年以来，大多数房地产公司资金链持续绷紧，行业整体经营性现金流不容乐观。
相关统计显示，上半年，94家房地产上市公司经营活动产生的现金流量净额合计为-319.19亿元，同比下降443.54%。94家公司中，66家经营性现金流为负，69家经营性现金流同比下降。
与经营性现金流大幅下降形成对照，房地产公司存货大幅上升。今年上半年，94家房地产上市公司“积压”的存货达3909.87亿元，比去年同期增加1760.29亿元，增幅达81.9%。
天相投顾研究员石磊指出，一方面，今年1-7月房地产投资同比增长超过33%，同时销售面积降幅超过10%。房价居高不下和市场走势不明朗，是销售量无法提升的关键。面对越来越紧的资金链，尽快回笼资金已经成为房地产商的必然选择。
北京永同昌集团营销总监肖志刚也认为，目前，新盘项目的特价房频频出现，无疑是开发商在营销策略上的一次较大调整。毕竟，产品滞销对任何企业而言都是“头疼”的事情。能多“走”几套房，缓解资金压力是很多开发商的想法。
放缓拿地
“面包”卖得不好，买“面粉”的人自然也会减少。作为房地产企业“价值中枢”的土地储备已非“多多益善”，过去两年大幅所圈之地正在成为地产商的负担。业内专家指出，随着行业景气度的回落，房地产企业拓展土地储备的速度已经放缓，同时，土地流拍甚至退地的现象日益增多。
据不完全统计，全国20个大中城市自2008年至今已有超过120幅土地流拍、流标或未成交。而截至今年4月底的统计数据显示，自去年10月后的半年内，全国范围内的土地流拍数量也不过40幅。另据国土资源部下属全国地价监测中心的统计数据，今年上半年，全国流标、流拍的土地达到出让总数的10%。
苏宁环球近期便公告，公司大股东江苏苏宁环球集团下属公司已经退掉上海南京东路163地块，该地块是苏宁房地产以“黑马”姿态战胜9家外资开发商争得的，该地块也以66930元/平方米的楼面价一举成为中国的“单价地王”。
虽然苏宁房地产方面称，此次拿地未成功主要是因地铁建设而无法顺利交地，“为支持重大工程建设”而决定退出。但业内人士指出，在目前楼市不景气的情况下，去年的“单价地王”显然已经不合适公司开发，所以最终以支持公共设施建设为由，在未损失已缴资金的情况下全身而退，无疑是一种“顺势而为”的策略。
北京一位开发商指出，他们公司从去年下半年以来，没有通过招拍挂竞买过一块土地。他认为，去年的高价拿地现象，主要是因为当时市场情绪过于亢奋，企业对未来的预期过于乐观。在目前形势下，房地产企业拿地扩张应当谨慎。
国家统计局发布的数据显示，7月份，“国房景气指数”为102.36，比6月份回落0.72点，自去年12月以来第8个月连续出现环比回落，也是自2005年6月以来第二次出现同比下降。
华远地产董事长任志强分析，开发商拿地持续放缓，势必导致房地产投资增速下降，而房地产投资目前占全国固定资产投资的比重相当大，如果房地产投资出现大幅下滑，显然不利于整体经济。
对此，发改委宏观经济研究院副院长王一鸣认为，城市化形成住房的需求，是拉动房地产市场最根本的动力，市场的刚性需求依然很大，加之土地资源稀缺和国家最近明确的政策取向，这都将促进房地产市场健康发展。而对于当前房地产业的调整，他认为，从长远发展来看也是积极的，某种意义上讲有“挤压泡沫”的作用。
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